부동산투자, 토지투자 시 피해야 할 땅!(용도지역으로 본 땅매매)

토지 투자의 모든 것은 용도지역으로 부터

부동산투자, 토지투자 시 피해야 할 땅!(용도지역으로 본 땅매매)

투자할때 관심을 가져야 할 땅과 피해야 할 땅이 있다. 부동산투자에 있어서 토지투자는 투자의 기본 중에 기본이다. 또한 아파트투자나 주택투자와는 다르게 토지투자는 개발시 몇배에서 크게는 수십배의 투자수익을 얻을 수 있는 것이 사실이다. 하지만, 그 만큼 리스크가 크다. 토지투자를 잘 못해서 개발이 제한된 구역이나 개발이 되기로 예정된 개발예정지였다가 사업이 취소되는 경우 등은 토지 값이 하락함은 물론이고, 더욱 상황이 좋지 않다면 값을 낮췄음에도 매수자가 나타나지 않아 수년 혹은 수십년 동안 투자금이 묶일 수도 있기 때문이다. 그렇다면 이렇게 리스크가 클 수 있는 토지투자의 리스크를 낮출 수는 없을까?

 

토지투자! 용도지역 속에 답이 있다.

토지투자는 기본적으로 값이 쌀 때 구매해서 비쌀 때 파는 것이다. 값이 쌀 때는 개발이 되지 않은 상태이고 값이 비쌀 때는 해당 지역에 개발이 예정되거나 개발 중 혹은 개발이 완료된 경우다. 그렇게 개발(도시개발계획이나 재정비 등에 의해)이 되게 될 경우 기본적으로 용도지역이 변경되게 된다. 그렇기에 어느 지역의 토지에 투자할 것인지는 투자자 개개인이 얻은 정보에 의해서 투자수익이 판가름 날 것이지만 그보다 앞서 아무리 호재가 많은 지역이라 하더라도 절대로 개발이 불가능한 토지 즉, 용도지역이 있는 것이다. 그것이 바로 "보존"이란 단어가 들어간 지역들이다.

보전녹지지역 : 도시계획법상 녹지지역의 세분된 용도지역의 하나로, 조시의 자연환경, 경관, 수림 및 녹지를 보전할 필요가 있을 때 건설교통부장관이 지정한다.

보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간확보 및 생태계보존 등을 위하여 보전이 필요하나 주변의 용도지역과의 관계를 고려해 자연환경보존지역으로 지정하기 곤란한 지역을 말한다.

자연환경보전지역 : 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호 및 육성 등을 위하여 필요한 지역을 말한다.

그 외에도 부동산투자에 있어서 피해야 할 용도지역으로 공익용산지가 있다.

 

공익용산지란 보전산지 중 하나로, 임업생산과 함게 재해방지, 수원보호, 자연생태계보전, 자연경관보전, 국민보건휴양증진 등의 공익기능을 위하여 필요한 산지로서 산림청장이 지정하는 산지를 말하며, 근거 법률은 산지관리법이다. 공익용산지는 일단 지정이 되면 주변이 아무리 발전된다 하더라도 용도가 변하는 일이 없다고 봐도 된다.

 

그렇다면 투자해야 하는 용도지역은 무엇일까?

투자해도 되는 용도지역으로는 생산녹지지역, 자연녹지지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 집단취락지구, 자연취락지구가 있다. 만약 투자하려는 토지의 용도지역이 이러한 용도지역이라면 앞으로 어떠한 개발사업으로 인해 그 가치가 올라갈 수 있는 지역은 된다는 뜻이다. 추후 해당 지역이 개발될 경우 방금 언급한 용도지역은 시가지로도 변할 수 있는 것이다! 그러므로 적절한 타이밍에 투자를 했다면 큰 투자수익도 기대해 볼수 있다.