내 월세(전세) 보증금 지키는 법!

내 월세(전세) 보증금 지키는 법!

내 월세 보증금어겐 절대로 어떠한 일이 있더라도 무슨일이 생기면 안된다. 사회초년생의 경우엔 피땀흘려 모은돈이기 다른 누구보다도 그 중요성이 클 것이고, 직장인들에게는 전재산이나 마찬가지이기 때문에 목숨을 걸고서라도 사수해야 함은 당연지사이다. 하지만, 대다수의 사람들은 전월세 보증금보다 상대적으로 적은 금액의 휴대폰을 살때는 스펙을 이리저리 비교하고 단돈 몇만원을 아끼고자 좀 더 멀리 있는 휴대폰 매장까지 방문하여 휴대폰을 구매하곤 한다. 그럼에도 불구하고 적게는 몇 백 많게는 몇 천 심지어는 몇 억까지 하는 전월세 보증금을 지키기 위해서 우리는 무엇을 하고 있을까? 중개인 단 한 사람을 믿으면 될까? 아니면, 착한 집주인을 만나게 해달라고 기도하면 끝일까? 아니다! 우리는 목숨과도 바꿀수 없는 전세금을 지키기 위해서 휴대폰을 사듯 이것저것 스펙도 비교하고 다른매장과 가격도 확인 해야 한다. 그럼, 나의 보증금을 지키기 위해서는 어떻게 해야 할까?

1. 등기부등본을 확인하자. 등기부등본을 확인하여, 해당 동산의 주인이 등기부등본상 주인과 일치하는지 확인해야 함은 기본이다. 또한 해당 건물에 저당권 혹은 가압류는 없는지 꼼꼼히 확인해야 한다. 만약 은행에서 근저당권을 설정한 내역이 있다면, 그 금액이 집 값의 70%를 넘지 않는 것이 좋다. 전세라면 계약을 보류해야 한다.

2. 계약은 반드시 건물 명의자와 한다. 집계약을 할때, "집주인의 아들입니다. 집주인의 어머니입니다." 라고 하면서 계약을 강요하는 경우가 있다. 자칫 잘못할 경우 보증금을 몽땅 날릴수도 있는 매우 위험한 일이다. 반드시 계약서 작성은 건물명의자 즉, 건물주와 해야한다. 등기부등본상 소유주와 해야한다는 얘기다. 공인중개사분께서 대리인임을 자처하면서 대신 집주인의 인감도장을 가져와 계약을 진행할 경우 반드시 대리인위임장과 인감증명서를 챙겨 받아놔야 나중에 문제가 되었을 때 피해를 보지 않는다.

3. 계약서 작성때 특약사항을 다시한번 체크한다. 특약내용에 건물 누수나 기타 문제발생시 집주인이 수리해준다는 내용의 특약사항을 넣는다면 별다른 분쟁없이 마음편히 거주 할 수 있을 것이다. 그러나, 특약사항을 가볍게 생각하고 대수롭지 않게 계약을 한다면 집주인과 다툼은 물론 소송까지도 갈수 있으므로 이해가 되지 않는 특약사항이 명시되어 있다면 반드시 물어보고 애매한 내용은 바로잡아 다시 작성해야 한다.

4. 최우선변제금을 확인한다. 최우선변제금이란 주택임대차보호법에서 서민의 주거안정과 거주지 보호를 위해 경매절차에서 최우선적으로 일정금액의 보증금을 다른 담보권자들보다 우선적으로 변제 받는 것이다. 최우선변저금은 지역별로 그 금액에 차이가 있다.

현재 2018년 9월 18일 이후 계약자의 기준으로
서울시의 경우 1억 1천만원 이하의 보증금의 경우 3700만원까지 최우선으로 변제하여 주고 과밀억세권역(세종,용인,화성)은 보증금 1억원이하로 3400까지 최우선변제 해준다. 광역시(군지역 제외)와 안산,김포,광주,파주는 6천만원이하 2천만원까지 그 외지역은 5천만원이하 1천7백만원까지 최우선 변제가 된다. 다시말해 충남 서산지역의 경우 월세 보증금이 1천7백만원까지는 주택이 경매에 들어가도 선순위인 은행보다 먼저 배당을 받는다는 것이다. 단, 이사시 전입신고를 하고 확정일자를 받은 상태에서 경매개시일 전까지 배당신청을 해야 배당자격이 된다.

5. 계약 후 잔금납부시 전입신고와 확정일자는 필수! 집 계약 후 잔금납부시 반드시 전입신고와 동시에 확정일자까지 부여 받아야 한다. 그래야 집이 경매에 넘어가더라도 세입자로서 권리를 주장할 수 있다. 의외로 쉽고 간단하다. 수수료 천원도 안되는 돈으로 내 보증금을 지키는 안전장치를 걸어 놓는 것이다. 만약 해당 건물에 대출이 없다면, 전입신고와 확정일을 부여받음으로서 내가 해당 건물의 최선순위 권리자가 되는 것이다. 그럼으로서 해당 건물이 경매에 넘어갈 경우 선순위 임차인으로서 모든  보증금을 받기전까지 거주하는 집을 내어주지 않을 권리를 법적으로 부여받게 된다.

내 보증금은 나의 전 재산이다. 부동산 계약 시 그 누구도 내 전 재산을 나보다 더 소중히 여길 사람은 없다. 아무리 믿을 만한 중개사가 도와준다고 해도 결국은 계약자는 나이고 모든 책임은 내가 지어야 한다. 조금은 어렵고 복잡하게 느껴지겠지만 내 보증금을 지키기 위해선 기본적인 부동산 공부와 임대차 계약시 유의사항들은 윤택한 삶을 위한 필수불가결한 요소이다.