주택경매와 아파트경매 차이점

아파트경매의 경우 높은 경쟁률로 인해 높은 입찰가로 낙찰이 된다. 심지어 어떤 경우에는 감정가를 넘어서기도 한다. 반면 주택경매의 경우에는 어떨까? 일단 낮은 경쟁률과 상대적으로 낮은 낙찰가를 자랑한다. 잘만하면 높은 수익률을 올릴 수 있는 것은 어찌보면 당연지사이다. 하지만, 주택경매의 경우 아파트경매와는 다르게 주의해야 하는 것들이 몇가지 있다.

우선 첫째, 도로와 접해 있는지 확인해야 한다. 오래전에 건축된 주택의 경우, 사람 한사람 정도가 간신히 지나갈 정도의 공간만 남기고 건축한 경우가 있다 이러한 경우, 건물을 개ㆍ보수 할 경우 건축허가가 나지 않을 가능성이 높다. 그렇기 때문에 도로에 최소 폭 6m정도는 접하고 있는지 확인해야 한다.

둘째, 땅의 가치를 확인해야 한다. 주택은 아파트와 다르게 땅의 가치가 주이다. 오래된 주택일수록 그 건물의 가치는 거의 없고 건물이 세워진 땅의 가치만으로 그 값이 매겨진다. 그렇기 때문에 해당 대지의 위치와 시세를 명확히 알고 접근해야 한다.

셋째, 토지와 건물의 권리분석을 각각해야 한다. 단독주택은 집합건물이 아닌 단독건물이다. 집합건물의 경우에는 표제부에 건물과 토지의 등기내용이 있다. 하지만, 단독건물은 권리분석을 하기위해서는 토지와 건물의 등기부등본을 각각 확인해야 한다. 집합건물의 경우는 보통 근저당 등의 각종 권리가 토지와 건물에 동시에 엮여있어 말소기준권리에 의해 소멸되므로 권리분석을 하기 쉬운 반면, 단독건물의 경우 건물에 대한 권리가 모두 소멸할지라도 등기시기에 따라 토지에 대한 권리는 소멸하지 않을 수 있어 보다 철저하게 권리분석을  해야한다.

마지막으로, 경매 매입 자금을 미리 체크 해야 한다. 아파트의 경우 보통 감정가의 70%를 경락자금으로 대출해 주지만 주택의 경우는 감정가의 50% 밖에 대출을 해주지 않는다. 거기에 세대수 혹은 가구수에 해당하는 최우선변제금을 빼고 대출을 해주기 때문에 경매에 입찰하기 전 자금계획을 반드시 세우고 입찰에 참여해야 한다.

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