가장임차인이란? 경매명도 시에 가장임차인 구별법

가장임차인이란 말을 들어보았을 것이다. 가장임차인이란 무엇일까?

임차인이란 임대차 계약에서 빌리는 사람. 즉, 세입자를 말한다. 가장임차인이란 세입자를 가장한 사람. 즉, 임대차계약이 없거나 후순위임차인 혹은 무상임차인임에도 불구하고 임대차계약이 있거나 선순위 임차인인척 가장하는 세입자를 가르켜 가장임차인이라 한다.

부동산 경매에서 경매명도 시에 가장 난해하고 어려운 문제가 가장임차인을 구별하고 경매에 참여해 이를 증명해내기까지다. 증명해낸다면, 임대차계약이 무효거나 후순위이기 때문에 더 많은 수익을 얻을 수 있다.

그렇다면 가장임차인은 어떻게 식별할까? 가장 임차인을 식별 하기란 쉽지 않다. 다만 단서를 통하여 의심해볼수는 있다.

첫째, 확정일자가 없다.
확정일자가 없다면 가장임차인을 의심해 볼만 하지만, 속단할 수 없다. 임대차계약시 임대차보호법에 무지하여 확정일자를 받지 않는사람들이 의외로 많기 때문이다.

둘째, 경매개시 전 후로 임대차가 쓰였다.
자기가 살거나 사정상 임차인이 계약서 없이 살다가 자금사정의 문제로 건물이 경매에 넘어가게 되고 컨설팅업체나 주변 지인에게 자문을 구해 부랴부랴 임대차계약서를 작성해 보증금이나 최우선변제금이라도 받기위한 케이스라고 보면된다. 권리가 후순위인건 당연한 일이지만 임대차계약일도 속일 수 있으므로 주위해야 한다.

셋째, 가압류나 경매개시결정등기 전 후로 전입이 들어온다.
가장임차인을 가장 식별하기 쉬운 케이스로 전입일이 있기 때문에 대항력요건을 충족하지 못하므로 크게 문제가 되지 않는다.

넷째, 법원의 보정서명령에 불응한다.
임대차계약을 위조하였거나 먼가 서류상 문제가 되기 때문에 불응을 할 확률이 높다. 보정서 명령에 불응한다면 가장 임차인일 확률이 매우 높다.

위 4가지 경우 중 여러개에 속한다면 가장 임차인일 가능성이 높다. 경매명도를 하기에 앞서 가장임차인이란 의심이 들어도 증명을 하지 못하면 소용이 없으므로, 입찰시 진짜세입자란 생각으로 손해를 입지 않을 입찰가로 입찰에 참여해야 한다. 또한, 가장임차인으로 의심되어 이를 증명하면 수익은 배가 되므로 항상 가장임차인은 아닌지 꼼꼼하게 체크해 보는 것도 좋을 듯 하다.

※ 가장임차인 즉 거짓으로 임차인행세를 할 경우 10년이하의 징역이나 2천만원이하의 벌금에 처해질 수 있다.